[2020.06.05] Niechciany lokator
Dodane przez Administrator dnia 06/06/2020 09:41:46

---

Wynająłem mój własny dom na czas nieokreślony, co jak byłem przekonany
dawało mi możliwość wypowiedzenia umowy najmu w terminie 3 miesięcy.
Najemca otrzymał ode mnie wypowiedzenie najmu, ale minęło pół roku, a
niechciany lokator do tej pory się nie wyprowadził i nadal dom użytkuje, za nic nie
płacąc. Sam mieszkam w użyczonym mi domu i chciałbym się wprowadzić do
swojego. Co mam zrobić, aby uwolnić się o uciążliwego lokatora? Czy mogę
wejść na posesję bez wcześniejszego powiadomienia o tym? - pyta stały Czytelnik
(imię i nazwisko do wiadomości redakcji).
Sytuacja prawna osób wynajmujących lokale mieszkaniowe jest trudna co do
zasady, dlatego tylko profesjonalnie skonstruowana umowa zminimalizuje
potencjalne koszty i ułatwi dochodzenie swoich praw. Owszem można
wypowiedzieć umowę w ciągu 3 miesięcy, ale przepisy obecnie chronią lokatorów.
Skuteczne wypowiedzenie najemcy umowy najmu (co też jest obwarowane
szeregiem wymogów), spowodowało, że lokator stał się osobą bezumownie
korzystającą z pana własności, to dopiero pierwszy krok. Jeśli były najemca nie
chce się dobrowolnie wyprowadzić, nie może go pan wyrzucić siłą – trzeba złożyć
przeciwko niemu pozew o eksmisję. Dopiero po uprawomocnieniu się wyroku
sądu zaistnieje możliwość przymusowego pozbycia się niechcianego lokatora.
Powództwo o eksmisję można połączyć z powództwem o zapłatę zaległego
czynszu (należnego do dnia rozwiązania umowy) oraz odszkodowania za
bezumowne korzystanie z mieszkania (za okres od rozwiązania umowy do dnia
wniesienia pozwu). Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001
r. „O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego” (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 611), „osoby zajmujące
lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc
uiszczać odszkodowanie”. Powyższe odszkodowanie odpowiada wysokości
czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, a jeżeli nie
pokrywa ono poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania
uzupełniającego, chyba że: * były najemca jest uprawniony do lokalu zamiennego,
a sąd orzeknie o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu
dostarczeniu mu takiego lokalu – wtedy uiszcza odszkodowanie w wysokości
czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłby obowiązany opłacać,
gdyby stosunek prawny nie wygasł; * były najemca jest uprawniony do zawarcia
umowy najmu socjalnego lokalu, a sąd orzeknie o wstrzymaniu wykonania
opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia mu takiego lokalu – wtedy uiszcza
odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie
byłby obowiązany opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład
mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu,
przy czym obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością
odszkodowania, o którym mowa w lit. a) powyżej, a wysokością odszkodowania
uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.
Zgodnie z treścią art. 18 ust. 5 ww. ustawy, „jeżeli osobie uprawnionej do
zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła
lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na
podstawie art. 417 ustawy (...) Kodeks cywilny (...)”. Odnośnie do wejścia na
posesję, to z chwilą rozwiązania umowy najmu najemca stracił status lokatora i

wynikającą z niego dotychczasową ochronę (zgodnie z treścią art. 19 ww. ustawy,
„do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o
ochronie własności”).
(sp)