[2015.12.06] Ograniczanie zarządu
Dodane przez Administrator dnia 06/12/2015 13:12:59
W uchwale wspólnoty znalazł się punkt: "Zarząd/Zarządca może przeprowadzić drobne prace remontowe dysponując środkami funduszu remontowego w przypadku, gdy wartość robót nie przekracza 1000 zł netto". Czy mogę taką uchwałę zaskarżyć, gdyż według niej zarząd i zarządca mają w sumie nieograniczony dostęp do pieniędzy z tego funduszu (kilka faktur do tysiąca zł)?
Uchwałę należy oceniać pod dwoma względami: formalnym i merytorycznym. Z formalnego punktu widzenia uchwała ma szereg błędów, a mianowicie: 1. Zawarcie dwu różnych uchwał w jednej (o czym pisze czytelnik); 2. Upoważnienie zarządu w sprawach, do których jest on upoważniony ustawowo: do realizacji planu gospodarczego, a także do zlecenia niezbędnych drobnych napraw, choć nieprzewidzianych w planie (z uwzględnieniem posiadanych przez wspólnotę środków); 3. Nie wiadomo, jakie znaczenie ma termin "zarządca" - czy jest to: * Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, a sformułowanie "Zarząd/Zarządca" oznacza, że upoważnienie otrzymuje albo zarząd, albo zarządca, w zależności od sytuacji; * Administrator, który posiada licencję zawodową zarządcy nieruchomości i dlatego też często nazywany jest zarządcą (choć nie zarządza, lecz jedynie administruje nieruchomością wspólną); nie jest jasne, czy uchwała daje administratorowi uprawnienia niezależnie od uprawnień zarządu. Z merytorycznego punktu widzenia, właściciele lokali, podejmując omawianą uchwałę, udzielili pełnomocnictw do realizacji słusznych celów i zgodnie z posiadanymi kompetencjami. Czytelnik obawia się, że zarząd i zarządca mogą mieć nieograniczony dostęp do pieniędzy z funduszu remontowego, realizując wiele faktur, każda w granicach do tysiąca złotych. Zapomina jednak, że wybierając zarząd właściciele lokali automatycznie udzielili członkom zarządu pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej, w tym wobec banków. Zarząd ma (z tego tytułu) pełny dostęp do środków wspólnoty zgromadzonych na rachunkach bankowych. Oczywiście, nigdy nie można dać gwarancji uczciwości każdego z członków zarządu. Jednakże nie należy przesadzać z podejrzliwością. Osoby nieuczciwe stanowią znikomy odsetek. A ponadto zabezpieczeniem wspólnoty przed ew. nadużyciami jest przewidziane w ustawie o własności lokali (art. 29 ust. 3) prawo kontroli działalności zarządu, które przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Czy można zaskarżyć uchwałę? Właściciel lokalu, na dobrą sprawę, może zaskarżyć każdą podjętą przez ogół właścicieli uchwałę. Jednakże ustawa o własności lokali (art. 25 ust. 1) upoważnia właściciela lokalu do zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zatem, aby mieć rzeczywistą podstawę do zaskarżenia uchwały, właściciel musiałby albo udowodnić, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa (czego na podstawie przekazanych informacji stwierdzić nie można), albo wykazać, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (co również nie ma miejsca), albo też, że w inny sposób narusza ona jego interesy (czego wykluczyć nie można, choć na podstawie przedstawionych w liście danych tego też nie da się stwierdzić).
(sp)