[2014.08.14] Sąd nie zmusi wspólnoty
Dodane przez Administrator dnia 14/08/2014 23:08:02
Jeden z właścicieli złożył projekt uchwały zgodnie z którym wspólnota miała pozwolić na instalowanie na dachu anten telewizyjnych. Dach dopiero wyremontowaliśmy, kosztował sporo pieniędzy, zresztą naprawa była konieczna głównie dlatego, że uszkodzenia powstały z powodu dotychczasowego montowania anten. Uchwała nie została podjęta, ale jej pomysłodawca zagroził, że wystąpi do sądu, aby ten zobowiązał wspólnotę do podjęcia uchwały po jego myśli. Czy sąd może nas przymusić do czegoś takiego?
Członek wspólnoty może zaskarżyć uchwałę wspólnoty w ciągu 6 tygodni od dnia jej podjęcia lub od dnia poinformowania go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 24 uwl w razie braku zgody wymaganej większości zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. O rozstrzygnięcie przez sąd może żądać większość właścicieli w małej wspólnocie (do 7 lokali). Natomiast żaden przepis ustawy o własności lokali nie przewiduje możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści. Jest w tej kwestii wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r. (sygn. akt I CKN 489/00). W rozpatrywanej przez SN sprawie chodziło o centralne ogrzewanie. Powodowie przystosowali istniejące w ich lokalu c.o. do ogrzewania gazowego i podłączyli piec dwufunkcyjny. Zarządca naliczał im jednak koszty ogrzewania jak pozostałym. Zwrócili się do niego z prośbą o wyrażenie zgody na zmianę sposobu rozliczania się z należności za centralne ogrzewanie. Wspólnota mieszkaniowa nie podjęła uchwały wyrażającej zgodę na zmianę sposobu ogrzewania ze wspólnego dla całego budynku na indywidualny dla poszczególnych lokali. Sąd pierwszej instancji uznał, że w świetle art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz uchwały Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 4), wykorzystanie istniejącej instalacji c.o. do ogrzewania gazowego stanowi zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, na co wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Tę ocenę podzielił Sąd Okręgowy, wyrok tego sądu powodowie zaskarżyli kasacją. Sąd Najwyższy podkreślił, że powodowie przystosowali istniejącą w ich lokalu instalację do ogrzewania gazowego bez zgody pozostałych właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową, taka zaś zgoda była konieczna. Wynika to jednoznacznie z uchwały Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 4). Stwierdzono w niej wyraźnie, że właścicieli lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli odłączyć swego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny rodzaj ogrzewania. Zgoda pozostałych właścicieli była potrzebna dlatego, że z jednej strony urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, tworząc jednolity system ogrzewania, stanowią element nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością właścicieli lokali, z drugiej strony zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest – zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl – czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Taka zaś czynności wymaga zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2), przy czym tryb podejmowania uchwał w tym przedmiocie reguluje art. 23 ustawy. Jest poza sporem, że uchwała taka może zapaść ex post, jednak żaden przepis ustawy o własności lokali nie daje właścicielowi lokalu uprawnienia do „wymuszenia” takiej uchwały w drodze sądowej.
(sp)