[2014.02.13] Połączenie lokali
Dodane przez Administrator dnia 13/02/2014 19:56:16
Moja wspólnota jest duża czy mała? Pierwotnie budynek składał się z 8 lokali mieszkalnych i jednego użytkowego. Jednak trzech właścicieli wykupiło po dwa mieszkania, połączyli je w jedno, likwidując jedne drzwi wejściowe. Powstało zatem 5 mieszkań. Pytanie, jak liczyć lokale połączone, jako jeden, czy jako dwa?
Należy rozróżnić sytuację, w której jeden właściciel korzysta z dwóch lokali, nawet połączonych ze sobą, od sytuacji połączenia dwu lokali w jeden. Aby z dwu lokali powstał jeden, właściciel powinien wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na takie połączenie, zgodnie z art. 22 ust. 4 Ustawy o własności lokali, który mówi, że: „Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”. Po uzyskaniu zgody właścicieli lokali (po podjęciu uchwały), właściciel łączonych lokali powinien wystąpić do starostwa powiatowego, do wydziału nieruchomości o zmianę wpisu w kartotece lokali, a następnie wystąpić do sądu prowadzącego księgi wieczyste o dokonanie odpowiednich zmian. Formalnie rzecz biorąc, po uzyskaniu wypisu z nowej księgi wieczystej (wpis do niej tworzy nową sytuację prawną) można legitymować się dowodem istnienia jednego, a nie dwóch lokali. Należy sobie jednak zadać pytanie, czy warto to czynić? Z punktu widzenia właściciela połączonych lokali formalne ich połączenie w jeden lokal nie podnosi wartości użytkowej i nie zmienia wysokości opłat wnoszonych przez właściciela. Natomiast w przypadku chęci lub potrzeby rozdzielenia lokali w przyszłości, czy to ze względów rodzinnych czy ze względów majątkowych (chęć sprzedaży jednego z obecnych odrębnych lokali), całą procedurą trzeba będzie powtórzyć, by dokonać podziału lokalu. Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej zmiana statusu nieruchomości – zamiana obecnej „dużej” wspólnoty (o dziewięciu lokali) na „małą” wspólnotę (o sześciu lokalach) powoduje większe trudności w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Obecnie zarządzanie prowadzone jest na podstawie przepisów Ustawy o własności lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd, zaś uchwały podejmowane są większością udziałów właścicieli lokali. W przypadku zmniejszenia liczby lokali (do siedmiu lub mniej) zarządzanie prowadzone będzie na podstawie Kodeksu cywilnego. Czynności zwykłego zarządu (np. zlecenie wymiany zamka, czy wstawienia stłuczonej szyby) wymagać będą zgody większości właścicieli lokali, a więc zbierania głosów. Jest to sytuacja podobna do podejmowania uchwał w dużej wspólnocie. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, co w wielu przypadkach (długotrwałej nieobecności lub choroby) znacznie utrudni podejmowanie wszelkich poważnych decyzji.
(sp)