[2011.12.29] Co to są koszty eksploatacji?
Dodane przez Administrator dnia 29/12/2011 19:04:12
Mam mieszkanie własnościowe, ale nie rozumiem dlaczego mam płacić za eksploatację. Co innego opłaty za świadczenia oraz na fundusz remontowy, ale eksploatacja za własne mieszkanie?
Otóż, koszty eksploatacji swojego mieszkania czytelniczka pokrywa bezpośrednio sama. Oprócz tego, mieszkając w budynku wielorodzinnym, trzeba ponosić koszty eksploatacji części wspólnej nieruchomości. Wysokość opłaty zależy od wielkości udziału, a udział wynika z metrażu lokalu i jest zapisany w umowie kupna. Pod terminem "mieszkanie własnościowe" można rozumieć dwa typy mieszkań (z punktu widzenia prawa do lokalu).
1. Odrębna własność lokalu wyodrębnionego w budynku wielolokalowym. W takim przypadku właścicel lokalu ma również określony udział w nieruchomości wspólnej, jest więc współwłaścicielem klatek schodowych, korytarzy, pomieszczeń takich jak pralnia czy wózkownia, piwnic, strychów, ścian konstrukcyjnych, dachu, węzła cieplnego lub kotłowni, pionów instalacyjnych i szeregu innych elementów budynku. Jest także współwłaścicielem działki gruntu lub ma udział w prawie użytkowania wieczystego tej działki. Utrzymanie tych wszystkich elementów, a więc utrzymanie czystości klatek schodowych, terenu, oświetlenie, ogrzewanie pralni, suszarni, a często także klatek schodowych, woda do mycia klatek schodowych i podlewania zieleni, konserwacje, naprawy i remonty, przeglądy, ubezpieczenie, a także wynagrodzenie osób lub firmy dbającej o nieruchomość, pociąga za sobą koszty. Te koszty muszą pokryć współwłaściciele. Dlatego też właściciele lokali współwłaściciele nieruchomości wspólnej, na podstawie uchwalonego przez siebie planu gospodarczego, uchwalają wysokość zaliczek, jakie każdy ze współwłaścicieli powinien wpłacać co miesiąc, aby wspólnie można było pokryć przewidywane koszty. Współwłaściciele wpłacają także zaliczkę na poczet pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej. Te koszty poniesione zostaną w przyszłości. Warto wspomnieć, że racjonalna wysokość zaliczki na pokrycie kosztów remontów wpłacanej przez cały czas użytkowania budynku, od momentu jego oddania do eksploatacji, to 0,6 proc wartości odtworzeniowej budynku w skali rocznej. Jeżeli w pierwszym okresie eksploatacji budynku właściciele ustalą wpłaty o mniejszej wysokości, to niestety w przyszłości muszą się liczyć z odpowiednio większymi wydatkami. Mniejsze wpłaty nie hamują bowiem procesów starzenia się materiałów użytych do budowy i nie zmniejszają sumarycznych kosztów napraw i remontów (choć odkładanie niezbędnych napraw na okres późniejszy może te koszty powiększyć). Reasumując, właściciele lokali, oprócz kosztów utrzymania (konserwacje i naprawy, opłaty za energię elektryczną, remonty i modernizacja), są zobowiązani uczestniczyć w kosztach bieżącego utrzymania oraz remontów nieruchomości wspólnej.
2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkalnego, użytkowego, garażu). W takim przypadku sytuacja jest bardzo podobna do opisanej wyżej. Różnice w części wynikają z faktu, że w spółdzielniach obok pokrywania kosztów nieruchomości wspólnej mieszkaniec zobowiązany jest także do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (dotyczy to nie tylko członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, lecz także osób niebędących członkami spółdzielni, które to osoby uiszczają opłaty na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni; wyjątek dotyczy kosztów związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię). Różnica dotyczy także sposobu podejmowania decyzji o wysokości opłat - we wspólnocie mieszkaniowej podejmują ją wszyscy właściciele lokali, w spółdzielni zaś zarząd lub rada nadzorcza (choć w małych spółdzielniach statut może przekazywać te kompetencje walnemu zgromadzeniu, w którym jednak nie uczestniczą osoby niebędące członkami spółdzielni). Podobnie, jak i w przypadku indywidualnej własności lokali, koszty utrzymania lokali pokrywają użytkownicy tych lokali. Zarówno w budynkach wspólnot mieszkaniowych, jak i w budynkach spółdzielczych, mieszkańcy korzystają w swych lokalach ze świadczeń dostarczanych za pośrednictwem wspólnot czy spółdzielń. Są to przede wszystkim ciepło oraz woda, zarówno zimna, jak i ciepła. Umowę z dostawcą ciepła i wody podpisuje zwykle wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia. Sporadycznie taką sytuację spotyka się także w przypadku gazu i energii elektrycznej. Wspólnota (czy spółdzielnia mieszkaniowa) jest jedynie pośrednikiem. Właściciele lokali, członkowie spółdzielni mieszkaniowych, jak i inni użytkownicy lokali są zatem zobowiązani wnosić opłaty za dostarczone media. Zwykle opłaty te dokonywane są zaliczkowo (coraz częściej wysokość zaliczek określana jest indywidualnie na podstawie dotychczasowego zużycia czynnika w danym lokalu), okresowo zaś dokonywane jest rozliczenie kosztów i wyrównanie różnic w opłatach.
(sp)