[2011.11.24] Pierwsze zebranie bez notariusza
Dodane przez Administrator dnia 24/11/2011 12:20:32
Jesteśmy właścicielami 47 lokali w budynku spółdzielni mieszkaniowej, mamy 79 proc. udziału w nieruchomości. Rozpoczęliśmy procedurę powołania wspólnoty, chcemy wybrać zarząd wspólnoty i zlecić zarządzanie nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej. Czy to zebranie powinien protokółować notariusz, czy jest to zmiana sposobu zarządu? Spółdzielnia twierdzi, że notariusz jest niepotrzebny.
Art. 27. ust. 2. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1. Ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie ma znaczenia, czy właściciele lokali są członkami spółdzielni.
Jednak zgodnie z art. 241. ust. 1. większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
Jeżeli zatem właściciele lokali w budynku chcą podjąć taką uchwałę, to ona nie powoduje zmiany sposobu zarządu, a zarządcą pozostaje spółdzielnia. Nie ma więc powodu, aby uchwała była podejmowana w obecności notariusza.
Podjęcie uchwały, o której mowa w art. 241. ust. 1. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ma skutek taki, że przestają obowiązywać uchwały organów spółdzielni (walnego zgromadzenia, rady nadzorczej i zarządu). Właściciele lokali (w tym spółdzielnia) powinni tworzyć własne, wspólnotowe prawa. Przy tym następne już uchwały właścicieli nie są podejmowane zgodnie z zasadami spółdzielczymi (każdemu członkowi przysługuje jeden głos, uchwały są podejmowane zwykłą większością głosów). Są one podejmowane według zasad określonych w ustawie o własności lokali, czyli uchwały podejmowane są większością udziałów wszystkich właścicieli, nie tylko podczas zebrania, lecz także w trybie indywidualnego zbierania głosów (choć możliwe jest ustalenie, że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos).
Jeżeli spółdzielnia dokona wyodrębnienia wszystkich lokali, to wówczas, zgodnie z art. 26. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, następuje zmiana sposobu zarządu po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Choć nie jest to jasno określone, to w świetle obowiązujących przepisów wydaje się, że zmiana następuje z mocy ustawy, nie jest więc potrzebna uchwała podejmowana w obecności notariusza. Podstawą zmiany wpisu w księdze wieczystej powinien być akt notarialny wyodrębnienia ostatniego z lokali.
(sp)