[2010.12.23] Statut i regulamin
Dodane przez Administrator dnia 23/12/2010 11:56:05
Zarząd jest przeciwny opracowaniu statutu lub regulaminu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, bo ustawa o własności lokali tego nie przewiduje. Czy słusznie?
Nie ma bezwzględnej potrzeby opracowywania i uchwalania statutu lub regulaminu wspólnoty, czy też regulaminu porządku domowego. Dokumenty tego typu nie są wymagane. Tym niemniej bywają uchwalane jako wewnętrzne prawo wspólnoty. Opracowanie i uchwalenie statutu (lub regulaminu wspólnoty) ma sens wówczas, gdy właściciele lokali chcą uzupełnić ustawę o własności lokali dodatkowymi regulacjami. Taką sytuację spotyka się jednak bardzo rzadko. Ponad 90 proc. uchwalanych przez wspólnoty mieszkaniowe statutów stanowi zestaw wybranych przepisów z ustawy o własności lokali, uznanych przez autorów za najważniejsze. Takim uzupełnieniem może być sprawa protokołowania zebrań właścicieli lokali (poruszona została w pierwszym liście). Innym przykładem jest uzupełnienie art. 31 ustawy, zgodnie z którym zebrania właścicieli zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/ 10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. Zdarza się bowiem, że pomimo wniosku współwłaścicieli zarząd nie zwołuje zebrania. Ustawa w takiej sytuacji “milczy”. Uchwalenie przez właścicieli lokali przepisu (w ramach statutu lub w formie zwykłej uchwały) może uzupełnić ten brak i uregulować zasady zwoływania zebrań, pomimo obstrukcji zarządu.
Oczywiście wspólnoty mieszkaniowe podejmują dwie typowe uchwały stanowiące przepisy uzupełniające ustawę i wynikające z delegacji zawartych w art. 22 ust. 3 ustawy, zgodnie z którymi do kompetencji ogółu właścicieli lokali należy:
8) ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Te uzupełnienia ustawy nie są jednak włączane do statutów, lecz uchwalane jako odrębne uchwały w sprawie:
* określenia granic nieruchomości wspólnej (zgodnie z delegacją zawartą w p. 8);
* określenia sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (zgodnie z delegacją w p. 9);
O ile statuty czy regulaminy wspólnot uchwalane są rzadko, gdyż właściciele lokali nie uważają, aby występowała potrzeba dodatkowej regulacji zasad ogólnych, wykraczającej poza przepisy zawarte w ustawie, o tyle regulaminy porządku domowego uchwalane są przez niemal wszystkie wspólnoty. Regulaminy te dotyczą bowiem innej materii, niż regulacje ustawowe.
Po pierwsze, regulamin porządku domowego odnosi się nie tylko do właścicieli, lecz także do mieszkańców nie będących właścicielami lokali. Po drugie, nie odnosi się on do spraw własności i wynikających z nich skutków finansowych, lecz reguluje zasady “bezkolizyjnego” korzystania z nieruchomości wspólnej (a w części także z lokali, jeśli ma to związek z nieruchomością wspólną).
Regulaminy porządku domowego, obok postanowień ogólnych mówiących o korzystaniu z nieruchomości z poszanowaniem praw innych mieszkańców, zawierają przepisy dotyczące m.in.:
* dbałości o budynek, w tym zgłaszania awarii i uszkodzeń;
* bezpieczeństwa przeciwpożarowego;
* porządku i czystości;
* ciszy i spokoju;
* pojazdów na terenie nieruchomości;
* zachowania dzieci i zwierząt;
* estetyki.
(sp)